概述

根据《2020年修订国家土地法典》第5条的规定 “土地”包括了：
(1)土地表面及构成该表面的所有物质;

(2)土地以下及其内部的所有物质;

(3)所有植被和其他天然产品，不论其生产是否需要定期的劳动投入，且不论是在土地上还是土地下；

(4)附着于土地上或永久固定于附着于土地上的任何物体，无论是土地上还是土地下；及

(5)被水覆盖的土地。

在签订购买合同之前，深入了解和掌握该房地产及土地的详细背景信息是关键的首要步骤。本篇文章将探讨如何查询房地产及土地的背景信息。

1.房地产的个别或分层地契：这是交易中确认主要房地产转移文件和起草合同的第一步。个别或分层产地契未发放的情况下，交易方会采用转让契约（Deed of Assignment），通过这种方式，买方能够获得房地产的全部权利，包括在个别或分层地契发放前赋予买方出售财产的权利。当地契存在并且需要正式转让时，必须采用土地法典所规定的转让备忘录（Instrument of Transfer）。转让备忘录需要相关土地当局的认可，以正式变更土地所有权，并最终将买方的名字注册为产权文件上财产的新所有者。

2.土地所有权期限：土地所有权既可以是无限期的，即永久性的，也可以是有期限的，期限最长不得超过99年。有期限的土地所有权可以申请延期，土地所有者需要在地契上规定的期限到期前向州政府提出延期申请，最终由州政府决定是否同意延期。如果申请被批准，土地所有者需支付由州政府确定的溢价费用。不同州属的提交表格、流程和费用可能会有所不同。

3.地契的土地用途类别：土地会被划分为3个土地用途类别，即“农业”、“建筑”和“工业“。每一类土地都可能受到明示条件和默示条件的约束。州政府可以根据以下情况施加其认为合适的条件：

(i)要建设的土地面积或占地比例；

(ii)在土地上建造的任何建筑的类型、设计、高度和结构；

(iii)建筑的开工或完成日期；

(iv)建筑的用途。

所有房地产的土地所有者或开发申请人都必须按照以上的类别使用或建造建筑物。

4.利益限制(Restriction In Interest):  如果土地证明书规定转让土地需事先获得相关州政府的书面批准，那么卖方必须在签订买卖合同后向该州政府提交申请。若申请未获批准，买卖合同通常将被取消。不同州属的提交表格、流程和费用可能会有所不同。

5.土地所有者：在地契上注册的所有者可以保障他们对房地产的所有权是合法和有效的。在研究房地产时，必须谨记，土地所有者有可能已经通过各种法律合同，如授权书（Power of Attorney）、合资企业协议（Joint Venture Agreement）、转让契约（Deed of Assignment）或开发权协议（Development Rights Agreement），将其对土地的使用权和收益权转让给了第三方。此外，还需要留意注册的所有者是否仅为受托人（Trustee）。如果房地产交易涉及其他法律文件，在签署买卖合同前，建议全面了解这些文件，以确保所有权链清晰，避免第三方索赔导致的交易失败或不必要的法律纠纷。

6.房地产的交易及记录：通过地契查询或土地搜查，买方可以了解到包括土地抵押、租约、留置权、地役权等在内的土地交易信息。此外，地契查询或土地搜查还可以提供土地用途变更、土地分割或合并申请、土地或其部分是否遭受强制征用的信息。若房地产的个别或分层地契尚未颁发，买方可以向开发商查询关于当前权益所有者的信息、以及房地产权益是否已转让给银行作为贷款抵押的详细资料。

7.房地产租赁：由于《国家土地法典》规定租期3年或以下的租赁免予注册，因此买方需要向卖方核实该房产或土地是否受租赁限制。市场上一些租约可能赋予租户优先购买权。如果租约中包含此类条款，建议买方要求卖方提供证明租户已放弃购买权或卖方已向租户发出充分通知的书面证明。若存在着租赁，需要注意的事项包括租期、租户的基本背景、租金、租期、租赁的条款及业主的义务、已被收取的押金、租赁是否存在着违约时间等， 因为一般上当买卖交易完成后，租约都会被转让给买家。

8.房地产出售条件：建议在签署任何购买意向书之前实地考察房地产的实际状况。如果存在需要卖方在完成买卖合同之前进行修复、移除或清理的事项，建议在购买意向函中明确指出。若这些事项未被记录，马来西亚的通常做法是，房地产将按照“现状原地”（as is where is）的基础出售给买方。

我将在房地产买卖需知–第二部的文章将探索买卖合同的主要条款。如需了解更多详细信息，可随时与我们的团队联系。

作者简介

Lim Yoke Wah 林玉华
伙伴律师 (企业房地产、土地开发、产业园、租赁、银行与金融)
Halim Hong & Quek 翰林律务所
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