在马来西亚房地产市场中，“弃置房屋项目”（abandoned housing projects）长期以来一直是困扰购房者的重要问题。当发展商因财务困难、管理不善或市场变化而停止建设工程时，购房者往往仍需继续偿还银行贷款，却无法获得房屋交付。这不仅造成购房者严重的经济损失，也影响房地产市场的稳定与公众信心。

为应对此问题，马来西亚政府通过《1966年住房发展（管制与发牌）法令》（Housing Development (Control and Licensing) Act 1966，简称 HDA）建立监管制度，并将弃置房屋发展项目相关行为纳入刑事责任范围。

什么是“弃置房屋项目”？

根据马来西亚相关法律及监管实践，若发展商出现以下情况之一，相关房屋项目可能被认定为弃置房屋发展项目：

a. 停止或严重延迟房屋建设工程；

b. 连续超过六个月未进行任何施工；或

c. 未能在买卖合同（Sale and Purchase Agreement）规定的期限内完成工程。

根据 HDA 第18A条（Section 18A），一旦发展商因弃置项目而被定罪，可能面临以下刑事处罚：

a. RM250,000 至 RM500,000 的罚款；

b. 不超过三年的监禁；或

c. 两者兼施。

该条文旨在强化对发展商的法律责任，以减少项目被弃置的情况。

若房屋项目被认定为弃置项目，购房者在法律上仍享有一定保障。根据 HDA 第8A条，若发展商停止施工超过六个月，购房者在符合以下条件时可以终止买卖合同：

a. 工程已连续停止至少六个月；

b. 购房者取得贷款银行的书面同意；以及

c. 房屋管制官（Controller of Housing）确认该项目已停止施工至少六个月。

一旦买卖协议被合法终止，发展商必须在 三十（30）天内退还购房者已支付的所有款项。

然而，在现实情况中，若发展商已经破产或陷入严重财务困境，购房者往往难以完全追回已付款项。此外，由于发展商并非购房者与银行之间贷款协议的合同当事人，而该贷款协议亦独立于购房者与发展商之间的买卖协议，因此即使项目被宣布为弃置房屋项目，购房者仍须继续向银行偿还贷款分期。这也是弃置项目问题长期备受关注的重要原因之一。

在实际操作中，解决弃置房屋项目最常见且较为有效的方法之一，是由新的发展商接管原有项目。这一机制通常被称为 “白衣骑士”（white knight）模式，即由具备资金实力和开发经验的发展商接手停滞项目，并负责继续推进及完成相关建设工程。

该过程通常包括以下几个阶段：

1. 政府确认项目为弃置项目

房屋及地方政府部（KPKT）会对相关项目进行评估，并在符合条件时正式宣布该项目为弃置房屋项目。

2. 原发展商退出或清盘

许多弃置项目往往涉及发展商财务问题，例如资金链断裂、破产或被清盘。

3. 寻找新的发展商接管项目

政府、金融机构或项目债权人通常会寻找具有足够财务能力的“白衣骑士”发展商，以接手并恢复项目建设。

4. 项目重组与重新启动工程

新发展商接手后，项目通常需要进行一定程度的重组，例如重新规划项目设计、调整单位数量或修改开发策略，然后才会恢复施工。在实践中，律师在该重组过程中发挥关键作用，包括就项目进行法律尽职调查、协助设计及落实项目或债务重组机制以及在项目重新启动后准备新的买卖协议，以配合更新后的开发结构。

在许多情况下，新发展商接管项目能够带来显著的好处。例如，这种方式可以使停滞多年的项目重新启动，并最终完成房屋交付，从而减少购房者的经济损失。同时，这也有助于避免城市土地资源长期闲置，并恢复周边地区的房地产价值。

近年来，马来西亚政府亦积极推动这种合作模式，通过协调金融机构、发展商及购房者之间的利益，促使更多弃置项目得以恢复建设。在实践中，已有多个弃置项目通过新发展商接管而成功复兴。

政府政策：2030年“零弃置房屋项目”目标

房屋及地方政府部宣布，政府计划在 2030年前实现“零弃置房屋项目” 的目标。该政策旨在从制度层面减少弃置项目的发生，并建立更透明和更具问责性的房地产市场体系。

为实现这一目标，政府提出多项改革措施，包括推行“先建后售”（Build-Then-Sell）模式

在该模式下，发展商须在完成大部分工程后才可出售单位。例如在新的 10:90 BTS 模式下，购房者只需先支付10%，其余90%在房屋建成后才支付。

推动房地产交易数字化

政府推行了电子买卖协议（e-SPA）及房地产信息系统，以提高房地产交易透明度。

加强项目监管

通过房屋信息管理系统（HIMS）实时追踪项目进度，以便政府能够更早识别潜在问题项目。

加强发展商财务审计与监管

政府亦计划加强对发展商财务状况及项目资金使用的监管，以减少因资金管理不善而导致的弃置项目。

黑名单制度与执法措施

房屋及地方政府部（KPKT）亦强化了发展商黑名单制度。若发展商弃置项目或违反相关监管规定，其公司及董事可能被列入黑名单，并被禁止申请新的房屋发展执照。

此外，政府亦可对相关发展商采取执法行动或处以罚款。这些措施旨在防止不负责任的发展商再次进入市场，从制度层面提升行业问责性。

项目复兴情况

根据KPKT公布的数据，截至 2025年10月31日，全国共有 1,333个“病态或弃置”房屋项目成功复兴，涉及 159,638个住宅单位，总开发价值约 RM1260亿。这些数据表明，政府正通过政策干预与行业合作，逐步解决长期存在的房地产问题，并推动相关项目恢复建设。

弃置房屋项目长期以来是马来西亚房地产市场的重要结构性问题。近年来，政府通过加强监管、推动法律改革以及促进新发展商接管项目等措施，积极尝试解决这一问题。

随着相关政策逐步落实，以及行业各方更紧密的合作，马来西亚有望在未来进一步减少弃置房屋项目的发生，并在制度层面加强对购房者权益的保障。

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作者简介

Goh Li Fei 吴丽斐
伙伴律师（房地产，银行与金融）
Halim Hong & Quek 翰林律务所
lfgoh@hhq.com.my

Emily Yong 杨婉仪
律师（房地产，银行与金融）
Halim Hong & Quek 翰林律务所
emily.yong@hhq.com.my