概述

马来西亚是一个经济多元化的国家， 其中工业发展在推动经济增长和社会进步方面发挥着关键作用。工业类别可分为轻工业 A 类、轻工业 B 类、中型工业和重工业。为确保环境可持续性和公共安全，不同类别的工业必须遵循相应的标准和要求，以确保生产活动的可控性，并尽可能减少对环境及周边社区的影响。

本文将分析各类工业的基本标准要求，并举例相关活动，以帮助读者或潜在投资者更好地规划和决策。

轻工业 A 类

轻工业A类不得产生过量噪音，以维护周边环境的安静与宜居性。此外，轻工业A类的设施也不得设有烟囱或排气管，以确保不产生任何形式的气体排放，从而有效减少空气污染。

在废水及废弃物管理方面，轻工业 A 类不得排放工业废水，仅允许排放生活污水、厨房用水及无毒固体废弃物。同时，企业不得使用任何有毒或危险原材料，放射性材料或任何受管制的废弃物以确保生产过程中不对环境造成危害。为此，轻工业 A 类应使用电力和天然气作为燃料。

轻工业 A 类工业建筑的高度受当地政府的严格限制，以符合城市规划和整体景观要求。该类型的工业设施与周边区域之间必须保持至少30米的缓冲区，以确保工业活动与居民区之间的安全距离。

轻工业 B 类

轻工业 A 类与 B 类虽然同属于轻工业范畴，但在环保要求、废水处理及行业兼容性等方面存在一定差异。轻工业 B 类同样不得产生过量噪音，同时禁止设立烟囱或排气管。

与轻工业 A 类不同，轻工业 B 类可能会产生工业废水。然而，所有废水在排放前必须经过现场处理，以符合《1979 年环境质量（污水与工业废水）条例》的标准 A 或标准 B，确保对水体的影响降至最低。为确保安全与环境保护，此类工业不得使用放射性材料或任何受管制的废弃物。

此外，轻工业B类的工业设施与周边区域之间必须保持至少50米的缓冲区，以降低对居民区和其他商业或公共设施的影响。

中型工业

中型工业涵盖了更广泛的制造和加工行业，其生产活动可能涉及更高的噪音水平、废气排放、工业废水及有害物质的使用。

由于中型工业的机器运转和发电设备可能产生较大噪音，因此企业必须采取措施以确保噪音水平符合以下规定：

• （i） 工厂边界不得超过 65 dB(A);
• （ii） 缓冲区边界白天不得超过 55 dB(A); 及
• （iii）缓冲区边界夜晚不得超过 45 dB(A)。

中型工业会排放一定量的气体，但所有排放须符合《1978 年环境质量（清洁空气）条例》的规定。为减少空气污染，企业需采用适当的排放控制技术，并确保烟囱高度符合环境部门 (Department Of Environmental) 的审批要求。为此，如生产过程中可能产生影响健康的烟雾或异味，企业必须通过优化设计方案进行风险控制，确保空气质量达到可接受水平。

此外，中型工业可能会产生工业废水，企业需在现场进行适当处理并确保排放水质符合《1979 年环境质量（污水与工业废水）条例》。

中型工业也可能涉及有毒及危险原材料的使用，同时可能会产生受管制废弃物。所有受管制废弃物必须在现场处理或按照《2007 年环境质量（受管制废弃物）条例（修正案）》的规定进行处置，以防止环境污染。尽管中型工业允许使用一定程度的有毒及危险原材料，但禁止使用放射性材料。

为了优化工业布局及减少对周边环境的影响，中型工业应设于指定的工业区或工业园区，确保与其他工业类型的兼容性。此外，由于其可能产生噪音、气体排放及受管制废弃物，中型工业须设立至少250 米的缓冲区，以降低对周边社区和生态环境的不利影响。

重工业

重工业涵盖钢铁、化工、石油炼制、电力生产等高能耗、高污染行业。由于重工业可能产生较高的噪音，企业必须采用高科技设计方案以降低噪音污染，并确保符合世界卫生组（WHO）噪音标准：

• （i） 工厂边界不得超过65 dB(A);
• （ii） 缓冲区边界白天不得超过55 dB(A); 及
• （iii）住宅区/缓冲区边界夜晚不得超过45 dB(A)。

重工业可能会排放大量气体，因此须通过详细的工程设计和污染控制机制，确保所有排放符合《1978 年环境质量（清洁空气）条例》的要求。此外，烟囱高度必须符合环境影响评估（Environmental Impact Assessment）报告中的建模与模拟要求，以优化污染扩散控制，减少对空气质量的影响。

重工业可能产生大量工业废水，处理方式需按《1979 年环境质量（污水与工业废水）条例》的要求将废水排放至中央处理设施。这一措施有助于降低对地表水和地下水资源的污染风险。

与其他工业类别相比，重工业可能涉及放射性材料及有毒或危险受管制废弃物。因此，企业必须采取先进的污染控制技术及缓解措施，以符合政府审批标准。此外，重工业可能会产生超出法规标准的受管制废弃物，这些废弃物的处理方式须严格符合《2007 年环境质量（受管制废弃物）条例（修正案）》的规定，确保其安全处置，不对环境和人类健康造成威胁。

重工业必须设于指定的工业园区，并与住宅区、畜牧场及农场保持足够的缓冲距离，以降低对周边环境的影响。与最近的住宅区之间的最小距离为500 米，但最终距离须依据环境影响评估报告的建议来确定，以确保安全性。

工业性质介绍和工业活动示例

轻工业

轻工业主要涉及制造由他人消费的产品，通常资本投入较少,通常涉及对轻质原材料的加工，例如食品、纺织品和电子产品。由于其对环境的影响相对较小，轻工业的生产设施可以在城市和郊区设置。然而，这些工厂仍需符合地方政府的土地使用规划和环境保护法规，例如噪音、废物处理和排放标准。

工业活动示例 (轻工业、中型工业和重工业的活动可能会有重叠，但其分类主要基于活动规模):-

1. 1. 食品与饮料制造 – 包括水果加工、乳制品、软饮料等。
2. 2. 纺织与服装 – 纺织制造、服装生产、皮革制品等。
3. 3. 木材、造纸与印刷 – 木制品制造、纸张生产、印刷服务等。
4. 4. 化学与制药 – 化学品、蒸馏水、医药产品的生产。
5. 5. 电子与机械 – 电子设备、运输设备、机械制造等。
6. 6. 公用事业与服务 – 电力供应、水务、污水处理、机械维修等。

中型工业

中型工业在资本投资方面介于轻工业和重工业之间,通常涉及较为复杂的生产过程，涉及机械、化学等领域。与轻工业相比，中型工业常常需要更多的空间以及更复杂的基础设施。同时，中型工业也受到土地使用限制的影响，尤其是在城市化地区。开发商必须遵循地方的土地用途规划，以避免对周边环境造成负面影响。

中型工业的示例:-

1. 1. 畜牧业 – 养殖家畜、蚯蚓养殖、养蜂等。
2. 2. 采矿及采石业 – 工业用砂的开采和疏浚。
3. 3. 食品制造 – 生产植物、动物脂肪、粮食加工产品和淀粉制品。
4. 4. 饮料制造 – 麦芽制造、蒸馏及勾兑酒类。
5. 5. 纺织制造 – 纺织纤维的准备和纺纱、制造绳索、网状纺织品。
6. 6. 木材及木制品制造 – 生产木质容器、建筑木工制品。
7. 7. 造纸及纸制品制造 – 生产纸浆、纸板、瓦楞纸。
8. 8. 化学品及化学制品制造 – 生产基础化学品、染料、油墨、肥皂、摄影胶片、人造纤维等。
9. 9. 橡胶及塑料制品制造 – 生产橡胶轮胎、合成橡胶及塑料制品。
10. 10. 非金属矿物制品制造 – 生产玻璃、陶瓷、粘土建筑材料。
11. 11. 基础金属制造 – 生产贵金属、非铁金属、铸造钢管等。
12. 12. 金属制品制造（不含机械设备） – 生产金属结构、武器弹药及其他金属制品。
13. 13. 电气设备制造 – 生产电池、电线电缆、照明设备等。
14. 14. 机械设备制造 – 生产通用机械、流体动力设备、起重机械等。
15. 15. 汽车及拖车制造。
16. 16. 其他运输设备制造 – 造船、制造摩托车及运输设备。
17. 17. 家具制造。
18. 18. 机械设备维修与安装 – 维修金属制品、机械设备及运输设备。
19. 19. 电力、燃气、蒸汽及空调供应 – 电力生产、输配，蒸汽及热水生产与分配。
20. 20. 污水处理 – 污水系统及污水处理设施的运营。

重工业

马来西亚的重工业与轻工业不同，主要区别在于重工业通常比轻工业或中型工业更具资本密集性，需要大量的机械和设备,重工业包括钢铁、造船和石化等行业，通常会占用较大面积的土地，且会产生显著的环境影响。因而，重工业的用地往往集中在特定的工业区，这些区域经过政府的精心规划，以支持重工业的需求并减少对周边居民的影响。土地限制在重工业的发展中尤为明显，企业必须获得必要的许可证并遵循严格的环保法规。

重工业的示例:-

1. 1. 畜牧业 – 养殖农场动物，包括赛马及其他马类。
2. 2. 采矿与采石 – 煤炭、褐煤、铁矿石、铝土矿、黄金等的开采。
3. 3. 原油和天然气开采 – 原油开采及现场加工、天然气开采。
4. 4. 金属矿开采 – 除铀矿和钍矿以外的金属矿开采。
5. 5. 其他采矿和采石业 – 采石业，如大理石、花岗岩、砂岩等。
6. 6. 采矿支持服务 – 石油和天然气开采支持活动，采矿和采石支持活动。
7. 7. 食品制造 – 肉类、水产品、甲壳类动物和软体动物的加工与保存，生产动物皮革、皮毛及动物副产品，屠宰场运营。
8. 8. 纺织品制造 – 纺织品的纺纱、织布和整理，纺织纤维的准备与纺纱。
9. 9. 皮革及相关制品制造 – 皮革的鞣制与加工，皮毛的处理与干燥。
10. 10. 木材及木制品制造 – 锯木与木材刨光，制造木制品、软木制品、稻草制品和编织材料制品。
11. 11. 造纸及纸制品制造 – 生产纸浆、纸张、纸板，采用机械、化学或半化学方法处理原木制造漂白、半漂白或未漂白纸浆。
12. 12. 焦炭及精炼产品制造 – 生产焦炭及炼焦产品，制造精炼石油产品。
13. 13. 化学品及化学制品制造 – 生产基础化学品，有机及无机化学品（不包括硝酸）。
14. 14. 橡胶及塑料制品制造 – 生产橡胶轮胎及内胎。
15. 15. 非金属矿物制品制造 – 生产玻璃、水泥、石灰、熟料及耐火材料。
16. 16. 基础金属制造 – 生产基础铁和钢，运行高炉和钢铁转炉。
17. 17. 金属制品制造（不含机械设备） – 生产金属结构、金属罐、武器、弹药，金属锻造、冲压、压延成型。
18. 18. 其他运输设备制造 – 造船、制造铁路机车、航空航天设备及军事战斗装备。
19. 19. 电力、燃气、蒸汽及空调供应 – 生产、输配电力，制造气体及通过管道输送气体燃料。
20. 20. 废物收集、处理与处置；材料回收 – 废物处理与处置，废物再利用。

从轻工业转向重工业的要求与流程

企业若计划从轻工业扩展或转型为重工业，需满足一系列法律、规划和环境要求，以确保符合马来西亚的土地使用政策和可持续发展目标。根据《国家土地法典》(National Land Code)所有已授予的土地被划分为三（3）类土地用途，为 “农业，“建筑”和 “工业”。

所有土地所有者必须按照土地产权所规定的土地用途和权益限制使用土地。若未能遵守该土地产权所规定的土地用途和权益限制，该行为将构成违反土地授予条件，州政府有权充公该土地。因此，任何土地所有者若有意将其土地产权所规定用途以外的其他类别，必须申请更改土地用途类别。

国家土地法典允许土地所有者申请更改土地用途。若申请获批，州政府将向土地所有者征收额外溢价(Premium)。企业需向当地政府或相关部门（如地方议会或州政府）提交土地用途变更申请，以确保符合《国家物理规划》和地方发展计划的要求。此外，若现有用地不适合重工业，可能需要迁移至指定的工业区。

环境影响评估（EIA）

根据《1974年环境质量法》，重工业项目通常需进行环境影响评估。评估涵盖空气污染、水资源影响、废物处理和社区影响等方面，并需获得环境局的批准。

基础设施和安全要求

重工业对基础设施（如供电、供水、道路运输）有更高要求，企业需确保符合相关标准。需获得消防安全、职业安全与健康（Department of Occupational Safety and Health）等监管机构的批准，以确保厂区符合安全规范。

行业特定许可证

根据行业类别，企业可能需向马来西亚投资发展局（MIDA）、能源委员会（Energy Commission）或其他行业监管机构申请特别许可证，例如制造许可证、化学品储存许可等。

公众咨询与利益相关者协调

部分项目需进行公众咨询，以收集利益相关者,如当地居民、环保组织的意见。若有较大环境影响，政府可能要求企业采取额外的缓解措施，如绿化隔离带、污染控制技术等。

结论

综上所述，马来西亚的轻工业、中型工业和重工业在发展过程中均受到土地限制的影响。合理利用土地资源，不仅可以推动工业的健康发展，还能保护生态环境。因此，在计划和实施工业项目时，了解并遵守土地使用政策至关重要。

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作者简介

Goh Li Fei吴丽斐
合伙律师（房地产，银行与金融）
Halim Hong & Quek 翰林律务所
lfgoh@hhq.com.my