许多购房者误以为一旦他们与开发商签署了买卖合同，即正式成为房产的注册和实际所有者。然而，若购买的房产尚未颁发个别或分层产权地契，该房产仍在整个项目发展的主产权地契下持有。在此阶段，购房者在法律上被视为房产的实际所有者但项目发展主产权地契上登记的所有者仍然是开发商。
根据《国家土地法典》第340条规定，产权地契对其被登记的所有者具有无可辩驳的效力。土地登记是产权人所有权和权益的确凿证据。但若该产权地契或权益是通过欺诈或伪造等手段获得，其产权地契或权益可被撤销。
第340(2)(a)条规定，若产权人或其代理是欺诈的一方或与欺诈有关， 该产权地契或权益可被撤销。第340(2)(b)条规定, 若该土地登记涉及伪造，该产权地契或权益可被撤销。这与产权人或受让人是否在获得产权地契或权益时是否出于善意并提供了有价值的考虑无关。
若转权登记和抵押的程序尚未完成，购房者在将房产出售至第三方的买卖交易将面临额外的延迟。这是因为该程序需要开发商确认所述房产详细信息，并获得开发商同意直接将房产转让至第三方。
此外，大多数金融机构不愿意批准贷款以融资尚未完善产权地契的房产，尤其是在个别/分层产权地契已颁发的情况下。因此, 潜在购房者在申请贷款购买房产时可能会面临一些困难。
开发商也有可能在转权登记程序尚未完成前被清盘或清算。在这种情况下，购房者需要与指定的清算人合作，以完成转权登记和抵押。这个过程不仅会浪费时间，购房者还需要支付额外的费用给指定的清算人，以进行转权登记程序。
此外，若购房者未能对转权登记和抵押的通知作出回应，购房者的贷款金融机构可能会根据与购房者签署的授权书行使其权利，作为购房者的代理签署转权登记和抵押所需的文件。在这种情况下，该贷款金融机构将会把所有费用和成本计入贷款人现有的融资中，这将影响贷款期限和贷款利息。
综上所述，购房者需在收到开发商的通知后及时办理转权登记和抵押，以保护其在房产中的权益，防范任何对房产的不利主张。
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作者简介
Goh Li Fei吴丽斐
伙伴律师（房地产，银行与金融）
Halim Hong & Quek 翰林律务所
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