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马来西亚强制土地征收流程

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概述
《2020年修订国家土地法典》、 《1963年槟城与马六甲土地法令》、《砂劳越土地法令》及《沙巴土地法令》均详细规定了马来西亚的土地的保有权、土地产权登记、土地交易程序以及相关税收法规。
本文章旨在阐述州政府强制土地征收的全面流程。

(一)州政府征收房地产的合法权利

根据《1960年土地征收法》(“LAA 1960”)第3条的规定,州政府拥有部分或全部征收财产的权力。该法规明确规定,州政府可以基于以下目的进行财产征收:
(1) 以实现任何公共目标为由;
(2) 由任何个人或公司,出于在州政府看来对马来西亚或其任何部分的经济发展有利、 对公众整体或公众的某一类别有益的任何目的;或
(3) 出于采矿、住宅、农业、商业、工业或娱乐目的,或这些目的的任意组合。

(二) 土地强制征收过程的阶段

步骤1 [LAA 1960第4(1)条]
州政府应首先通过表格A在政府公报中发布有关拟议征收土地的初步通知以通告公众。

步骤2 [LAA 1960第5条]
州政府总监应使用表格B通知并授权进入和勘测土地。

步骤3 [LAA 1960第7条]
土地管理员应准备要征收的土地的计划和清单,并随后使用表格C提交给州政府。

步骤4 [LAA 1960第8条]
州政府将决定征收哪些土地,并随后以表格D形式在政府公报中发布声明。这将构成州政府的最终决定和涉及计划土地将被强制征收的决策。

步骤5 [LAA 1960第9条]
土地管理员将标记出拟议征收的土地,并在相关的产权文件下进行注册。

步骤6 [LAA 1960第10条]
土地管理员随后将以表格E的形式向占用者、登记所有者、任何登记了权益的人和/或土地管理员认为对土地有利益的任何人发出公告。该公告将按照规定的方式进行,说明在相关土地办公室举行询问会的日期和时间。土地管理员还有权要求任何对土地拥有权益的当事人,通过表格F提交其对土地权益的相关证明。

步骤7 [LAA 1960第12条]
-土地管理员将在土地办公室举行并进行询问会,以评估和确认应给予的赔偿金额。在询问会之前和/或期间,受影响方有权委托私人估价师,以争取合理的赔偿。 
-通常是由于通知时间短或表格E服务不成功等的原因,受影响方经常会错过询问会。即便如此,如果受影响方对赔偿金额感到不满意,他们仍然保留在规定的时间内提出异议的权利。

步骤8 [LAA 1960第14条]
在土地办公室举行的询问会结束后(无论受影响方是否出席),土地管理员应准备一份由其签字的表格G,作为书面赔偿的正式记录。

步骤9 [LAA 1960第16条]
土地管理员随后将通过表格H向该土地权益人提供书面赔偿。

步骤10 [LAA 1960第19条和第20条]
在紧急情况下,州政府可以根据LAA 1960第19条的规定通过表格I发出通知,在确定赔偿金之前征收土地。接着,根据LAA 1960第20条的规定,通过表格J通知土地的占用者或所有者撤离土地。

步骤11 [LAA 1960第22条]
一旦提供书面赔偿,土地管理员将通过向土地占用者发出表格K的通知来占有土地。

步骤12 [LAA 1960第24条]
土地管理员还将通过表格L发出通知,要求交付土地权的文件。

(三) 确定赔偿的考虑事项

根据LAA 1960和已确立的先例,以下是在确定赔偿金额时相关且需要考虑的事项和/或因素(此清单并非详尽无遗):
(1) 根据 “自愿买卖” 的原则,考虑土地的公平市场价值时,还应考虑以下因素:
(a) 土地的大小、形状、状况和位置;
(b) 土地将被用于的用途;
(c) 土地的开发潜力;及
(d) 当时市场状况对估价的影响。
(2) 土地分割时造成的损害,例如因征收而导致剩余土地价值贬值。
(3) 因 “不良影响” 导致的损害,包括但不限于收入损失、剩余土地使用效益减少、失去通行路径等。
(4) 因被迫改变居住地或业务场所而发生的合理及附带费用。

(四)土地所有者反对裁决的权利

对裁决不满意的土地所有者必须按照LAA 1960第38条的严格要求,在以下规定时间内通过表格N以书面形式向土地管理员提出异议:
(1) 如果出席了土地办公室的询问会,需在表格G生效之日起的6周内;
(2) 如果未出席土地办公室的询问会,需在收到表格H之日起的6周内或表格G日期起的6个月内,以先到期者为准。
(3) 表格N本身为土地所有者提供了有限但可依靠的选择基础,用以提出异议。
(a) 土地的测量;
(b) 赔偿金额;
(c) 赔偿金的支付对象;
(d) 赔偿金的分配。

精准且全面地陈述理由至关重要,因为高等法院的听证会将仅限于所述理由。在此阶段强烈建议并鼓励土地所有者聘请律师,以避免任何错误。

(五) 提请高等法院审查

一旦土地管理员收到土地所有者在表格N中提出的异议,将把土地所有者的异议提交给高等法院作出裁决。高等法院会引用LAA 1960第五部分(第36至51条)的规定。

土地所有者除了需要提交由指定的私人估价师准备的估价报告和反驳报告,还可以提交任何证据以支持其案件的陈述。

听证会将由一名高等法院法官主持及由两名独立的评估员辅助。一般情况下,高等法院法官会遵循两名独立评估员的建议。若两名独立评估员存在意见分歧,高等法院法官有权选择认为更为公正和合理的意见。
最终,高等法院目前具有自由裁量权,即使在高等法院法官未能与两名评估员的意见达成一致时,有权超越初步结论,并对赔偿金额做出决定。

(六) 结论

强制土地征收是一个时间敏感的过程,足够的知识和经验对于保障土地所有者的权益至关重要,因为任何延误和错误可能导致巨大损失。

如果您对强制土地征的法律和政策有疑问,可随时与我们的团队联系。

作者简介
Chau Yen Shen赵衍盛
资深助理律师 (民事诉讼, 合同纠纷,债务追偿, 强制征地, 就业与劳工法,家庭法, 租赁纠纷, 股东纠纷与公司诉讼)
Halim Hong & Quek 翰林律务所
电话:+603 2710 3818
电邮:yschau@hhq.com.my

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