马来西亚，一个由13个州和3个联邦直辖区组成的联邦国家。根据《马来西亚联邦宪法》附表9，土地管理权归属于各个州政府。 由于马来西亚的地理分布和行政划分，土地法在不同地区可能会有所差异。
《2020年修订国家土地法典》、 《1963年槟城与马六甲土地法令》、《砂劳越土地法令》及《沙巴土地法令》涵盖了马来西亚的土地的保有权、土地产权登记、土地交易程序以及相关税收规定。
马来西亚的房地产一般是指不动产，如土地、建筑物及所有属于土地的一部分或固定于地面的物体。房地产所有权可分为租赁产权和永久产权两种形式。永久产权指的是在马来西亚法律范围内无限期地永久拥有房地产所有权。租赁产权则授予房地产的有限期限，通常为30年、60年或99年，具体期限根据州政府的政策而定。通常情况下，可以通过支付额外费用向州政府申请延长租赁权期限。租赁产权的购买和出售通常需要经历较为复杂的的程序，因为在进行产权登记之前，通常需要获得州政府的批准。
马来西亚采用托伦斯系统来记录房地产所有权和交易。所有的交易登记须使用根据有关土地法典或法令规定的法定表格进行。任何人均可通过当地的土地办公室查询产权细节（包括所有权）。
在马来西亚，房地产可登记在个人、公司、协会、社团、基金会等名下。在托伦斯系统下，产权登记具有至关重要的作用，产权证书上登记的所有人能保证其拥有房地产所有权的合法有效性。土地局会正式颁发产权证书，其中详细记录了土地的测量结果。房地产的边界和精确的面积将被标注在平面图上，并与产权证书一起提供。
《1985分层产权法》提供了建筑物的分层所有权和处置的法律框架。根据该法令，建筑物的分层拥有权可以按照不同的楼层或单位进行划分。这种分层拥有权使每个单位的所有者都能够独立拥有和管理自己的单位，同时共同分享和管理公共设施和共用空间。此外，该法令还涵盖了其他与分层产权相关的重要事项，例如物业管理、维修基金、公共设施的共享和维护等并为分层建筑物的业主和管理者提供了明确的义务和责任。
根据马来西亚土地法典的规定，非马来西亚公民（包括外国个人和外国公司）在购买土地或房地产时需要经过批准程序。这规定旨在确保土地和房地产资源的合理利用，并保护国家的经济利益。马来西亚首相署经济规划单位（EPU）在2014年发布了指南，规定外国公民购买马来西亚房地产的条件和限制。根据该指南，外国公民可以购买马来西亚特定类型的房地产，但需符合一定的条件，包括购买价格的限制、使用目的的限制等。这些条件和限制可能根据具体情况和政策的变化而进行调整。
上述所提及的规定和限制仅反映了截至2023年的情况。如果您对最新的法律和政策有疑问，建议您咨询马来西亚相关的法律和土地部门或寻求专业律师的帮助，以获取准确和最新的信息。
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作者简介
林玉华 伙伴律师
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专业领域： 企业房地产、产业园、租赁、银行与金融
